华人研究 | 百万商铺竟成“抵债房”？法院判决：银行未尽核查义务，抵押权不得对抗购房人

买房不易，商铺更是倾尽家财的希望所系。可谁能想到，明明已经付清了大部分房款、房屋也已实际经营使用，却突然发现自己买的房子，竟然被开发商偷偷抵押给了银行！这不是电影情节，而是发生在某地的真实案件。购房人母子二人，就遭遇了这样一场“房款两清、产权难办”的维权困局。

01、案件回顾：房款超付、交房延期、产证迟迟办不下来

2020年7月，原告母子二人与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买位于某科创城的一套商铺。按照开发商指示，他们不仅向开发商付款，还将部分款项支付给某房产营销公司。然而，款项交付后，开发商交房延迟，产权证迟迟无法办理，多方催促无果。直到查询不动产登记信息，他们才震惊地发现：这套早已交付并装修经营的商铺，竟然在2022年12月被开发商抵押给了某银行！

02、法律核心：抵押权与物权期待权的对抗，关键在银行的核查义务

本案最具争议的焦点在于：银行已登记的抵押权，能否对抗购房人先成立的物权期待权。

法院审理查明：

2020年7月5日，原告签订认购协议及购房合同，并支付大部分房款；

2020年8月底，银行才首次与开发商签订《抵押合同》；

2022年12月，银行再次办理抵押登记时，案涉房屋开发商早已交付原告并实际经营使用。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，原告满足四项条件，购房人权利足以排除银行抵押权的执行。但需要特别强调的是：这一结论并非意味着购房人权利“当然优先”于抵押权。 本案中法院之所以支持购房人，关键在于银行在两次抵押登记中均未尽到法定的审慎核查义务。如果银行在设立抵押前认真核实了房屋的销售及交付状态，完全有可能避免这一冲突。因此，本案的法律逻辑是：银行因自身失职导致抵押权效力被“击穿”，而非法律赋予购房人天然优先地位。

03、银行失职：两次抵押登记，均未尽职核查

法院特别指出：

银行在首次抵押时，未核实房屋是否已出售；

再次抵押时，仍未核实房屋真实权利状态；

未尽到金融机构应有的审慎注意义务。

法院认定：“第三人（银行）未尽到金融机构的高度审慎义务，未核实抵押物的真实权利状况。”这一认定对金融机构提出了明确的合规警示：抵押前不查清房屋是否已出售，抵押权可能“白设”。 换言之，如果银行尽到了核查义务，买受人未必能够对抗抵押权；正是因为银行的“不作为”，才让出了优先地位。

04、判决结果：银行抵押权，必须涂销！

法院最终判决：

✅ 某银行于判决生效之日起15日内，涂销案涉房屋及土地使用权的抵押登记；

✅ 开发商在收到原告支付的剩余房款48万元后30日内，协助办理网签备案及产权过户；

✅ 开发商支付逾期办证违约金4.8万余元、诉前财产保全申请费5000元；

✅ 驳回原告要求退还“超付房款”等部分诉讼请求。

05、本案代理思路与办案亮点

面对“先卖后抵”的困局，原告代理律师从接受委托之初即确立了“以物权期待权对抗抵押权”的核心诉讼策略，并在案件推进中逐步落实了以下几大关键动作，最终实现胜诉。

亮点一：第一时间固定“合法占有”证据，夯实权利基础

物权期待权优先于抵押权的核心前提之一是“在查封前已合法占有不动产”。代理律师在立案前即指导原告全面收集：《房屋交付验收单》、物业费收据、购电卡、装修合同、店招设置批准书、营业执照等证据，形成完整占有链条。这些证据在庭审中被法院充分采信，成为认定“原告已合法占有案涉房产”的关键依据。

亮点二：主动向法院代管账户补足剩余房款，打通过户“最后一公里”

根据《执行异议和复议规定》第28条，要求“已支付全部价款，或已将剩余价款按法院要求交付执行”。代理律师准确把握这一要点，在诉讼中主动建议原告将合同约定的剩余房款48万元全额转入本院代管款账户，既证明了原告的履约诚意，也为法院最终判决涂销抵押、协助过户扫清了实质性障碍。

亮点三：深挖银行审慎义务，击破抵押权效力

代理律师并未止步于主张物权期待权优先，而是进一步调取银行的抵押登记档案、行政处罚记录，并提交了银行官网公布的贷款审查流程规定，论证银行在2022年12月再次办理抵押登记时，未尽到现场核查、查询房屋销售及交付状态的法定注意义务。法院最终采纳该观点，认定银行“未尽到金融机构应有的合理审查注意义务”，从而削弱了其抵押权的对抗效力。

亮点四：精准运用“相对性原则”区分被告责任

本案中，原告曾向营销公司支付部分款项并主张其与开发商承担连带责任。代理律师经审慎评估后，将主攻方向锁定在开发商，并依据合同相对性原则，成功将逾期办证违约金、保全申请费等主要责任由开发商承担，避免了因被告主体复杂而导致诉讼迟延，最终高效实现核心诉求。

06、律师解读：购房人如何对抗“抵押房”风险？

本案是一起典型的“开发商抵押已售房屋”引发的纠纷，法院的判决思路为类似案件的购房人提供了明确的法律路径：

1. 物权期待权与抵押权的对抗，核心在于银行的核查义务。 购房人签订合同、付款、占有房屋的时间早晚固然重要，但银行是否尽到审慎审查义务，往往决定了抵押权的效力能否“站住脚”。

2. 银行不能“闭着眼睛设抵押”。 金融机构在设立抵押前，必须尽到现场核查、查询不动产状态、核验销售情况等合理注意义务。如果银行尽职核查，完全可以避免购买已售房屋；若银行疏于核查，其抵押权将无法对抗善意购房人。

3. 购房人应尽早固定“占有”证据。 交付验收单、物业协议、水电缴费凭证、装修合同等，都是证明“合法占有”的关键证据。

4. 诉讼中主动补足剩余房款，满足过户所需条件。 本案原告在诉讼中主动将剩余房款交至法院代管账户，成为法院支持其过户请求的重要基础。

特别提示： 切勿将本案解读为“购房人永远优先于银行”。这个结论高度依赖于银行未尽核查义务这一事实。如果银行已经尽到合理注意义务，或者购房人自身存在过错（例如明知或应知房屋已被抵押仍然购买），结果可能完全不同。

07、法律不保护沉睡的权利，也不纵容失职的金融机构

原告的遭遇并非个例。在房地产下行周期，开发商资金链紧张，“一房二卖”“先卖后抵”等乱象频发。但本案传递出一个清晰信号：法律不会让守信的购房人，为开发商的违约和银行的失察“买单”。

同时，本案也对金融机构提出了明确的合规警示：抵押权不是“铁帽子”，审慎核查是设立有效抵押权的前提。 如果银行在抵押前多走一步、多查一笔，完全可以从源头避免此类纠纷。

如果你也正面临类似困境——房子被抵押、产证办不了、开发商失联，请不要沉默，更不要放弃。及时起诉、固定证据、积极维权，同时也要注意：法院支持你的前提，往往是银行或开发商存在过错，而非购房人享有“天然优先权”。

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陈莹，中级律师，安徽华人律师事务所合伙人，任合肥市律协民事法律专业委员会委员，合肥市律协教育与培训、宣传与联络专门委员会委员，高级合规师，任合肥市庐阳区人民法院特邀调解员，安徽公共频道《人民来信》栏目律师团成员。

先后为合肥国控小额贷款有限公司、安徽省机械施工公司、杭州银行股份有限公司合肥分行、徽商银行股份有限公司合肥分行、中国工商银行股份有限公司合肥蜀山支行、安徽省巢湖市九洲房地产开发有限公司等提供法律服务、代理诉讼案件，并先后担任中国（安徽）自由贸易试验区合肥片区蜀山区块、合肥市泊车投资管理有限公司、安徽易威斯新能源科技股份有限公司等法律顾问。