开发商的允诺是否属于合同条款实务探析？

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【摘要】开发商在销售房屋时的允诺属于合同条款，而其商品房销售广告和宣传资料则原则上属于要约邀请，但当前述要约邀请符合要约规定时，则视为要约。在司法实践中，销售广告和宣传资料符合以下四个要件时，应认定为要约：1、销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围内。2、销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的。3、所作的说明和允诺具体确定；4、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

【关键词】商品房买卖合同  要约  要约邀请  销售广告

对商品房销售广告和宣传资料是否构成房屋买卖合同条款的认定问题。通常开发商在商品房预售之前会通过铺天盖地的广告，做出各种诱人的允诺以达到宣传的目的，那么这些开发商的允诺属于合同条款吗？

笔者曾经代理过两起业主起诉开发商的房屋买卖合同纠纷案件，争议焦点是开发商在广告等宣传资料中的允诺是否构成合同的有效条款，两起案件的判决结果完全相反。本文以笔者所代理的案件为切入点，结合相关法律规定和司法判例，对裁判人员在判断开发商的允诺是否构成合同条款时的主要考量因素进行分析，并对相应举证要点加以说明，以期为企业和代理此类案件的律师及法律爱好者提供一点专业意见。

一、开发商的允诺是否属于合同条款？

开发商的允诺大多数是先给潜在购房者一种引导性信息，后者根据自己的具体需求和销售人员沟通，最终双方将根据沟通情况确定条款并订立合同，这是常见的交易过程。而开发商在该交易过程中所作允诺的性质认定标准，笔者将根据不同情况详述如下。

我国《民法典》第四百七十二条 规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

《民法典》第四百七十三条还规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

通过上述规定可知，开发商在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。在司法实践中，销售广告和宣传资料符合以下四个要件，则认定为要约：1、销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围；2、销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的；3、所作的说明和允诺具体确定；4、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

二、开发商不兑现允诺的后果是什么？

（一）买受人可以要求开发商承担违约责任。如前所述，如果销售广告和宣传资料的内容明确、具体且可以履行，那么可以认定为要约，即该部分内容应被视为合同条款。如果在交房时开发商未按照约定条件交付房屋则构成违约，买受人进而可以要求开发商承担相应的违约责任。如因合同中未约定此种违约责任的承担方式，买受人可以主张开发商退还部分购房款作为承担违约责任的替代方式。

（二）买受人以欺诈为由主张撤销合同，赔偿损失。在实践中，部分买受人认为开发商构成欺诈，进而主张撤销合同、赔偿损失，此时需对销售广告和宣传资料中所述内容是否构成法律规定的欺诈进行审查。

《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十九条规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

从法条上我们不难看出，合同欺诈的构成有四个要件：

1、一方故意，告知虚假事实或者隐瞒真实事实；

2、对方因此陷入错误认识，也就是说欺诈与错误具有因果关系；

3、对方因错误认识作出不真实的意思表示，就是认识错误与不真实的意思表示间有因果关系；

4、欺诈具有不正当性。

该四要件环环相扣，缺一不可，简而言之，在买受人提出此类主张时，应将开发商作出的欺诈行为是否足以影响买受人的购房意愿作为判断交易行为应否被撤销的核心。

三、实务中开发商的允诺可能出现的两种情形

（一）允诺构成房屋买卖合同条款，开发商应当按照允诺条款履行义务

参考案例：高某诉A房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

裁判理由：

高某认为，A公司曾允诺在其开发规划范围内建设某知名影城，是其购买案涉房屋的主要原因，但在其购买案涉房屋后，该知名影城至今并未入驻开业，且三楼除案涉房屋外，其余房屋基本未售出，因此高某以A公司存在违约行为为由要求解除案涉《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》。

本院认为：案涉《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》均是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现根据高某提供的房屋销售人员出具的说明中有关“高某是看中影院在旁边才购买案涉房屋及若影城不能开业,业主要求退款,退还所有房款”的相关内容,同时结合高某提供的案涉《项目认购书》、照片、视频、微信聊天记录、通话录音及A公司提供的《租赁合同》等，本院认为，高某确有理由相信房屋销售人员系A公司的员工，能代表其作出该知名影城即将入驻并以此作为推荐其购买案涉房屋的理由的相关允诺，现该影城至今未能开业，A公司确存在违约行为，故高某以此要求解除案涉《商品房买卖合同》，符合相关法律规定,本院对此予以支持。

（二）允诺不构成房屋买卖合同条款，开发商无须按照允诺履行义务

参考案例：张某诉B房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

裁判理由：

法院认为，张某与B公司因买卖案涉商品房而签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。双方之间关于买卖案涉房屋的权利、义务关系，应当依据该《商品房买卖合同》及其附件的约定予以确定。该《商品房买卖合同》及合同附件一的平面图，均明确约定案涉房屋没有南阳台。B公司在与张某签订《商品房买卖合同》的同时，又与其单独签订《住宅差异户型告知确认书》，对于案涉房屋没有南阳台的事项进行特别说明，并用加粗字体对买受人不得以户型差异向B公司主张权利的条款进行特别标识。因此，案涉《商品房买卖合同》虽系采用格式条款订立，但B公司作为提供格式条款一的方，已尽到了采取合理方式提示张某注意与其有重大利害关系的条款的义务。因而，张某关于陷入错误认识而签订案涉合同的主张不能成立。张某诉称B公司承诺赠送南阳台，不仅没有合同依据，而且B公司也予以否认。据此，张某以B公司违约为由，诉请B公司赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。

基于本文的上述分析，笔者建议买受人在签订合同过程中留心收集相关证据，以便于后期开发商违约时依法维权。同时，开发商亦应规范销售行为，在自行销售或者委托第三方销售时，要严加防范销售人员擅自作出虚假承诺，在订立重要合同条款时，应采取合理方式提示购买者，避免因销售人员的允诺，给自身带来商业风险。

钱慧律师，1984年2月生，安徽大学本科学历。曾就职于合肥市徽元公证处，积累了多年民商事公证法律经验。从公证处到律师事务所，钱慧律师不忘初心，热衷于法律事业，以务实、勤勉的态度为社会提供法律服务，赢得了广大当事人的认可和信赖。