华人研究 | 违法建筑租赁相关法律问题探讨

前言：

在市场经济活动中，房屋租赁作为一种常见的经济行为，涉及众多参与者的利益。然而由于各种原因，该租赁行为可能会产生很多后续争议。例如，出租房屋没有建设工程规划许可证、房屋系违法建筑、未经消防审核等情况可能导致租赁合同无效。在商业性租房中这些情况尤为常见，在这种情况下，关于租赁合同效力是否必然无效、责任分配以及租金、违约金是否能被支持等问题往往会成为争议焦点。本文结合下面一则案例，简要分析以违法建筑为标的物的租赁合同纠纷中，法院关于租赁合同效力的认定，租金、违约金是否得以主张以及当事人相关责任分配等问题的裁判规则。

案件背景：

2022年，A将其所有的门面房屋出租给B经营宾馆，A、B双方签订了书面的《租赁合同》，约定现状一至四层商业出租给B使用，施工审批手续由B负责，A协助。A门面房的房产证上显示为两层，面积为1200平方，但实际上房屋的现状为四层，每层多了一个夹层，因之前A将房屋出租给装修公司，该公司装修时将房屋改为四层。B到现场看房时已经是四层，且双方的租赁合同上写的是现状4层，而A的房产证上显示的则为两层。

2023年B向相关部门书面报告，其开设宾馆仍按四层布局，并取得施工许可和消防报批，后因投诉举报导致上述施工许可证被撤销。

B在施工过程中认为其装修花费系A未能提供合格的房屋，改变了规划系违建，导致其合同目的无法实现，该租赁合同无效。后A诉B至法院，要求B支付租金以及违约金，B则提起反诉，要求A赔偿装修损失。

一审法院判决结果：1、双方租赁合同无效；2、B向A按照合同约定的租金标准向原告支付至实际腾房之日的占有使用费；3、对于装饰装修部分A承担60%责任，B承担40%责任；4、驳回A其他诉讼请求；5、驳回B的其他反诉请求。

本文试对本案的各项法律问题分述如下：

一、关于租赁合同的效力问题

法条索引：

《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第2条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

二、租赁合同无效，租金及违约金相关问题

法条索引：

《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第4条  房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

《中华人民共和国民法典》第153条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国民法典》第567条 合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

（关于租金、违约金是否支持，法院援引法条的频率。该数据出自威科先行整合）

（一）租赁合同无效，租金是否得以支持？

通常在租赁合同无效的情况下，根据上述司法解释第4条的规定，承租人应参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。这是因为虽然合同无效，但承租人在实际占有使用房屋期间获得了一定的利益，应给予出租人相应的补偿。故在本案中法院亦是援引该法条做出判决，认定“B向A按照合同约定的租金标准向原告支付至实际腾房之日的占有使用费”。

从立法者角度思考，理由在于从公平原则和避免不当得利情形的发生。承租人实际使用了房屋，若不支付任何费用则对出租人不公，且承租人不能既享受了房屋的使用价值又不承担任何经济成本。故“占有使用费”的存在符合立法目的。同时，以“合同约定的租金标准计算”，亦与双方签订合同时的市场行情相符，符合当事人之间的交易习惯和预期延续，且便于操作和确定标准，减少不必要的司法资源浪费和双方当事人的诉讼成本。

（二）租赁合同无效，违约金是否得以支持？

在多数情况下，合同无效之后，违约金通常不予支持。原因在于违约金条款是以合同有效为前提而约定的违约责任承担方式。当合同无效时，合同自始没有法律约束力，违约金条款也失去了其存在的基础。

本案中A以违约金条款属于《民法典》567条规定的“结算和清理条款”为由，认为即便合同无效，但不影响违约金条款的生效。笔者粗浅的认为，违约金条款一般不属于结算和清理条款。结算条款通常是指对合同履行过程中产生的款项进行结算的约定，比如货款的支付方式、时间等；而清理条款主要涉及合同终止后对相关事务的处理安排，如剩余财产的分配、未完成工作的处理等。但违约金条款主要是为了在一方违约时对另一方进行赔偿或惩罚的约定，本身带有惩罚或者弥补的属性，其订立目的亦与结算和清理条款不同。故本案中法院亦是驳回了A请求B支付违约金的诉请。

综上所述，结合上述案例以及参考案例，在租赁合同无效后，法院往往会裁定承租方按照双方约定的租金标准向出租方支付占有使用费，而违约金则在大多司法实践中不予支持。

三、租赁合同无效，损失责任分担的相关规则

法条索引：

《中华人民共和国民法典》第157条 民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

（关于责任分配，法院援引法条的频率。该数据出自威科先行整合）

根据《民法典》157条的规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各有过错的，应各自承担相应责任。由此可见，合同无效的损失责任分配在一般情况下以过错作为首要考虑要素，但上述司法解释第9条载明“不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，则明确了存在承租人装饰装修的情况下，优先考虑装修物是否形成附合以及出租人是否同意利用，次之再考虑一般的过错原则。

（一）租赁合同无效后，特殊的责任分配规则

在商业性用房租赁中，租赁合同无效产生的主要损失大多也为承租人的装修损失。如上所述，在此种情况下优先考虑的因素是关于“如何最大限度发挥装饰物的利用程度”，故该规则的适用主要是根据装饰物的状态以及出租人是否愿意利用而分类适用：

1、未形成附合的装饰装修物

（1）出租人同意利用：如果出租人同意利用未形成附合的装饰装修物，可折价归出租人所有。此种情况下，以折价的方式弥补了承租人的损失。

（2）出租人不同意利用：若出租人不同意利用，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

2、已形成附合的装饰装修物

（1）出租人同意利用：如果出租人同意利用已形成附合的装饰装修物，可折价归出租人所有。此种情况下，以折价的方式弥补了承租人的损失。

（2）出租人不同意利用：当出租人不同意利用时，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

根据上述情形的描述，只有在装饰装修物已形成附合，且出租人不同意利用的情形下，过错原则才会被考虑。其余情况均按照该特殊规则适用。

（二）租赁合同无效后，一般的责任分配规则

那么在装饰装修物形成附和且出租人不同意利用的前提下，作为一般规则的过错原则又是如何运作的？在上述案例中，因案涉出租房屋中的装饰装修物已形成附合且A不同意利用，法院便按照过错原则认定双方责任，法院认为A虽然明知出租房屋未取得建设规划许可仍继续出租，但A在出租房屋时明确告知B该房屋未取得建设规划许可，B在明知该前提的情况下，仍选择租赁，故酌定A承担60%的责任，B承担40%的责任。从上述案件法院的裁判理由可以得知，租赁合同无效后过错原则判断的一个重要基点在于出租人是否履行了其相关义务。

正常情况下，出租方在出租房屋时有义务保证该房屋可供承租方正常使用，并告知其该房屋的相关情况。出租人作为租赁物的提供者和租赁交易的发起方，有责任确保出租的房屋具有合法的规划许可等手续，相比之下，承租人在多数情况下处于相对被动的地位，难以全面了解房屋的法律状况，通常只能依赖出租人的陈述和提供的信息。故承租人虽然对租赁房屋的状况也具有审慎的注意义务，然疏于注意的过错程度较轻，故对合同无效造成的损失承担次要责任，出租人承担主要责任。

综上所述，以租赁合同无效为前提，一般情况下，出租人和承租人双方责任分担的裁判规则是以过错原则为主，但双方对其中装饰装修赔偿产生争议的情况下，则是以物的最大化利用原则为主，过错原则为辅。

四、法律建议

因历史、政策等遗留原因，现实生活中产生了大量关于违法建筑的租赁争议和纠纷，对此，笔者向租赁双方提出如下建议：

（一）出租人应当注意的事项：

1、了解房屋合法性。出租人在出租房屋前，必须确认房屋具有合法的建设工程规划许可证。如果没有取得该证或者未按照许可证规定建设，房屋可能被认定为违法建筑，租赁合同将面临无效的风险。

2、如实告知承租人。出租人应向承租人如实告知房屋的真实状况，包括是否为违法建筑。如果明知是违法建筑而故意隐瞒，可能会在合同无效后承担更重的责任。

3、避免违规出租行为。出租人不应将违法建筑用于出租，即使承租人愿意承担风险，这种出租行为也是违法的，会面临行政处罚等法律后果。

（二）承租人应当注意的事项：

1、审查房屋合法性。承租人在租赁房屋前，有责任要求出租人出示房屋的建设工程规划许可证等相关合法证件，以确认房屋的合法性。

2、谨慎签订合同。在签订租赁合同前，承租人要仔细审查合同条款，确保合同中没有不合理的条款，并且对于可能出现的风险有相应的约定。

3、保留相关证据。承租人在租赁过程中要保留好与租赁相关的一切证据，如租赁合同、租金支付凭证、房屋交接记录、沟通记录等。这些证据在可能出现的纠纷中可能会起到关键作用，帮助承租人维护自己的权益。

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陈天明律师，安徽大学法学学士，安徽（黄山）华人律师事务所负责人，合伙人律师，合肥仲裁委员会仲裁员，安徽华人律师事务所监委会成员、民事专业委员会副主任、刑事专业委员会委员、工程投资建设与房地产专业委员会委员。

曾先后担任合肥万达商业管理有限公司、保利商业管理有限公司合肥分公司、合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司、安徽中环城商业管理有限公司、安徽顺添商业管理有限公司、安徽佳源博源商业管理有限公司、大连万达物业有限公司合肥分公司、深圳市万象美物业管理有限公司合肥分公司、安徽中丞房地产开发集团有限公司、美国（施朗）建筑设计咨询（中国）有限公司、安徽纵环消防有限公司，安徽欣百达装饰工程有限公司，安徽日源太阳能股份有限责任公司、安徽三和电力设备有限公司，安徽正通投资咨询有限公司、安徽新境传媒有限责任公司、合肥聚典文化传播有限公司、安徽楚天物业管理有限公司、合肥明珠学校、合肥能源学校等企事业单位和教育机构的常年法律顾问。

余逸凡律师，工学专业学士，具有专利代理人资格证，双证律师。参与办理了大量的工程机械领域纠纷、合同、劳动争议等方面的案件，先后为安徽中建机械科技有限责任公司、安徽中建机械科技发展有限公司、安徽皖通邮电股份有限公司、安徽迪科数金科技有限公司、安徽新皖工工程机械有限公司、安徽笨鸟机械设备有限公司、合肥皖能吊装工程有限公司提供法律服务，为委托人提供优质的法律服务产品。此外余逸凡热心公益事业，为合肥市长丰县民事法律援助中心提供公益法律援助服务。