华人研究 | 业委会诉讼主体资格认定裁判观点解析 ——2022-2025类案观察报告

在物业管理纠纷中，业主委员会（以下简称“业委会”）能否作为诉讼主体参与维权，直接关系到业主共同权益的实现。实践中，业委会因“主体资格不符”被法院驳回起诉的案例屡见不鲜。究竟哪些因素决定了法院对业委会诉讼资格的认定？本文结合2022-2025年全国各级法院裁判案例，从备案效力、任期状态、业主授权等六大核心维度，为您详解业委会诉讼主体资格的认定规则与实务要点。

一、备案不是“万能钥匙”，但没它可能“寸步难行”

根据《物业管理条例》第十六条规定，业委会自选举产生后30日内需向街道办、住建部门备案。但备案究竟是“资格门槛”还是“管理手续”？司法实践中存在两种截然不同的观点：

（一）未备案=无资格？部分法院持“严格标准”

核心逻辑：备案是业委会合法性的法定证明，未履行备案程序则无法确认其成立的合法性，进而丧失诉讼主体资格。

案例：（2024）豫09民终1232号“濮阳市华龙区大庆路街道办事处华府山水小区业主委员会、濮阳市兴豫机械租赁有限公司排除妨害纠纷二审案”

【法院认定】案涉业委会未依法办理备案手续，且任期已届满，不符合诉讼主体资格要件，故驳回其上诉。

【个人理解】持此观点的法院认为，备案不仅是行政管理手段，更是业委会对外行使权利的“合法性凭证”。未备案的业委会可能存在选举程序瑕疵、代表范围不明确等问题，若允许其参与诉讼，可能损害业主或第三方合法权益。

（二）备案仅为“管理要求”，不影响资格成立？多数法院更趋灵活

核心逻辑：业委会自业主大会选举产生时即具备民事主体资格，备案仅为行政机关便于监管的“告知性程序”，未备案但选举合法的，仍可作为诉讼主体。

案例1：（2025）鄂01民终583号“武汉东湖新技术开发区某某园与武汉市桃花源小区第二届业主委员会租赁合同纠纷二审案”

【法院认定】业委会已提交完整的备案资料，虽因行政部门流程问题未完成最终备案，但选举程序合法，且能证明其代表小区业主共同意志，故认可其诉讼主体资格。

案例2：（2022）粤01民终25840号“梅苑小区首届业主委员会与广东和顺物业管理有限公司物权保护纠纷”

【法院认定】《物业管理条例》未将备案规定为业委会成立的生效要件，仅规定为备案义务。业委会经合法选举产生后，即具备代表业主提起诉讼的资格，备案与否不影响其主体地位。

【个人理解】持此观点的法院认为，业委会的权力源于业主自治而非行政授权，只要选举过程符合《民法典》《物业管理条例》的规定（如参会业主人数、专有面积达标），即使未备案，也应认可其诉讼资格。

二、任期届满≠资格失效，法院认定分三种情形

业委会任期由业主大会议事规则规定（通常为3-5年），任期届满后其诉讼资格是否存续？司法实践中存在不同理解：

（一）观点1：任期届满+未换届+无合法延期=资格丧失

核心逻辑：任期届满后，业主大会未选举产生新业委会，且无街道办或社区的延期批复，原业委会的权力基础已不存在，丧失代表权。

案例1：（2024）陕0116民初24462号“长安某业主委员会与悦达某公司侵权责任纠纷一审案”

【法院认定】案涉业委会任期已届满，且超过最长延长期限，未启动换届程序，其作为诉讼主体的资格已丧失，故驳回起诉。

案例2：（2023）浙0114民初1950号“杭州钱塘新区碧桂园小区第二届业主委员会与杭州碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷”

【法院认定】业委会任期届满后未进行换届，也未获得合法延期授权，其以自身名义提起诉讼缺乏权利基础，主体不适格。

（二）观点2：任期届满+合法延期=资格存续

核心逻辑：经街道办、社区书面批准延期换届的，业委会在延期期间仍具备代表业主诉讼的资格。

案例：（2024）陕0102民初7820号“业主委员会物业服务合同纠纷一审案”

【法院认定】业委会任期届满后，因疫情等客观原因无法按期换届，经街道办事处书面批复同意延期6个月，在延期期间仍有权代表业主提起物业服务合同纠纷诉讼。

（三）观点3：任期届满+未换届但未被撤销=资格可延续（特殊情形）

核心逻辑：若任期届满后未换届，但业委会未被业主大会或行政机关撤销，且无居委会代行职责，从维护小区管理秩序出发，法院可认可其临时履职资格。

案例1：（2025）鄂01民终583号“武汉东湖新技术开发区某某园与武汉市桃花源小区第二届业主委员会租赁合同纠纷二审案”

【法院认定】案涉业委会任期届满后，因小区业主户数多、换届程序复杂，新业委会尚未成立，且原业委会未被依法撤销，仍可代表业主处理租赁合同纠纷，主体资格有效。

案例2：（2022）晋0802民初1946号“杏林嘉园小区业主委员会与运城市盐湖区滨湖物业管理有限公司等物业服务合同纠纷”

【法院认定】业委会任期届满后未换届，但小区暂无其他组织代行职责，为避免业主权益受损，原业委会可继续履行包括诉讼在内的职责，具备主体资格。

三、业主大会授权：诉讼资格的“核心引擎”

业委会作为业主大会的执行机构，其诉讼行为需以业主大会授权为基础。但并非所有诉讼都需“事事授权”，司法实践中存在明确的认定边界：

（一）超出法定职责范围=必须授权，否则资格无效

核心逻辑：涉及业主重大权益（如解聘物业、大额索赔、处分共有财产）的诉讼，需经业主大会双过半（或双三分之二）表决同意，否则业委会无权单独提起诉讼。

案例1：（2024）川0129民初212号之二“大邑县青霞街道新和芙蓉小区第三届业主委员会与成都某某物业集团有限责任公司物业服务合同纠纷一审案”

【法院认定】业委会主张追讨100万元公共收益，但提交的业主大会授权仅载明“追回可能收回的公共收益”，表述模糊，未明确包含诉讼权限，授权程序存在瑕疵，故认定其主体不适格。

案例2：（2023）辽0681民初7345号“东港市金鼎如锦江畔小区第二届业主委员会与东港市恒信物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审案”

【法院认定】业委会起诉要求解除物业服务合同，该事项属于《民法典》规定的“业主共同决定事项”，需经双过半业主同意，但业委会未提交有效表决记录，故驳回起诉。

案例3：（2023）鄂0103民初18259号“武汉市新华豪庭小区第三届业主委员会与赵某彤业主共有权纠纷一审案”

【法院认定】业主大会表决表中存在代签、虚假签名等情形，实际同意人数未达法定比例，业委会未获得合法授权，主体资格不成立。

（二）授权程序有瑕疵，但事后追认=资格有效

核心逻辑：起诉时未获授权，但诉讼过程中通过合法程序（如书面征求意见、补开业主大会）取得业主追认的，法院可认可其主体资格。

案例：（2023）浙0702民初1686号“金某、浙江某公司等物业服务合同纠纷一审案”

【法院认定】业委会起诉时未取得业主大会授权，但在诉讼中通过书面征求意见方式，获得专有面积占比58%、业主人数占比62%的同意，补正了授权瑕疵，故认定其具备主体资格。

（三）法定职责范围内=无需额外授权，资格有效

核心逻辑：追讨公共收益、处理日常物业纠纷等属于业委会法定职责，无需业主大会单独授权，法院可直接认可其诉讼资格。

案例1：（2024）鄂01民终10306号“武汉市百瑞景小区第二届业主委员会与武汉某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审案”

【法院认定】根据《物业管理条例》，业委会有权追讨物业公司侵占的公共收益，该事项属于其法定职责范围，无需业主大会单独授权，具备诉讼主体资格。

案例2：（2023）苏0302民初6696号“徐州市鼓楼区铜沛街道金色阳光小区业主委员会、江苏嘉福物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审案”

【法院认定】业委会追讨公共收益的行为符合业主大会议事规则，且属于法定职责，虽未单独表决授权，但结合日常履职情况，认定其具备主体资格。

（四）授权明确+程序合法=资格当然有效

核心逻辑：业主大会表决程序合法（如提前通知、现场签到、表决记录完整），且授权范围明确包含诉讼事项的，法院直接认可业委会资格。

案例1：（2023）粤01民终31796号“广州市海珠区金海湾花园业主委员会、广州市秦汉胡同教育培训有限责任公司等物权保护纠纷二审案”

【法院认定】业主大会决议明确授权业委会“通过法律途径解决公共区域被侵占问题”，表决人数和面积均达标，程序合法，业委会具备诉讼主体资格。

案例2：（2023）粤0111民初15690号“广州市东方明珠花苑业主委员会、广州市旭升物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审案”

【法院认定】业主大会表决通过“授权业委会起诉物业公司追讨拖欠的物业费及公共收益”，表决过程有录像、签到表佐证，授权合法有效，业委会主体适格。

四、换届过渡期：资格“接力”的关键规则

换届过程中，原业委会与新业委会的诉讼资格如何衔接？不同法院的认定规则体现了“维护小区管理连续性”的原则：

（一）观点1：新业委会未产生前，原业委会资格存续

核心逻辑：换届程序启动后至新业委会成立前，原业委会未被撤销的，仍可继续履行诉讼等职责，避免出现“维权真空”。

案例：（2023）闽民申1403号案件

【法院认定】业委会换届程序启动后，因部分业主对候选人有异议导致换届延迟，在新业委会未正式成立前，原业委会仍具备主体资格，可继续参与诉讼。

（二）观点2：新业委会成立后，自动承继原业委会的诉讼权利

核心逻辑：业委会作为业主自治组织具有延续性，新一届业委会成立后，自然承接原业委会的诉讼权利义务，无需另行授权。

案例1：（2022）闽04民终1466号“三明市三元区和盛广场业主委员会、泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司物业服务合同纠纷”

【法院认定】案涉小区完成业委会换届，新一届业委会虽名称变更，但作为同一自治组织的延续，有权承继原业委会的诉讼权利，主体资格有效。

案例2：（2021）粤03民终36437号“深圳市南油物业管理有限公司、广东省深圳市南山区万象新园第四届业主委员会物业服务合同纠纷”

【法院认定】业委会换届后，新一届业委会依法登记备案，原业委会的诉讼权利义务由其承继，可继续参与诉讼。

五、居委会代行职责：资格“终止”的法定情形

根据《物业管理条例》及地方规定，业委会无法正常履职时，居委会可代行其职责，此时原业委会的诉讼资格将依法终止：

（一）居委会代行职责的法定条件

1．业委会任期届满未换届；

2．业委会被依法撤销或解散；

3．业委会成员不足半数，无法正常履职。

（二）代行后，原业委会资格即时丧失

核心逻辑：居委会代行职责是对业委会功能的“替代”，原业委会的权利基础被法定取代，诉讼资格自然终止。

案例1：（2024）豫09民终1232号“濮阳市华龙区大庆路街道办事处华府山水小区业主委员会、濮阳市兴豫机械租赁有限公司排除妨害纠纷二审案”

【法院认定】根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》，案涉业委会任期届满未换届，街道办已指定居委会代行职责，原业委会丧失诉讼主体资格。

案例2：（2023）湘31民终180号“吉首市乾州湘州阳光小区业主委员会与湘西阳光物业管理有限公司等服务合同纠纷”

【法院认定】居委会已发布代行职责公告，并接收了业委会的公章、财务资料，原业委会的职能已被取代，丧失诉讼主体资格。

六、裁判规则总结与实务操作指引

（一）裁判规则总结

1．已备案且任期有效：业委会已完成行政备案且未超过备案有效期，履职行为与备案职责范围相符，资格当然有效。如（2025）鄂 01 民终 583 号案件中，业委会虽任期届满但新一届未产生，原备案效力持续；（2024）鄂 01 民终 10306 号案件中，业委会依备案追讨公共收益，无需另行授权。备案是对业委会成立合法性的一种认可，在备案有效期内且任期有效时，业委会具备完整的主体资格。

2．已备案但任期届满：分情形认定。继续履职有效情形为新业委会尚未选举产生，街道办未启动换届程序，如（2023）闽民申 1403 号案件中，业委会成员任期届满不影响组织存续；资格终止情形为街道办已明确要求停止履职，居委会已代行职责，如（2024）豫 09 民终 1232 号案件中，业委会届满后由居委会代行职责。

3．未备案或备案失效：备案已过期且未续期，备案材料存在重大瑕疵，一律否定资格，如（2024）陕 0116 民初 24462 号案件中，备案有效期届满直接丧失资格。

4．业主大会授权瑕疵：授权要件缺失，如未达到双过半 / 双三分之二表决比例，表决事项不具体，程序违法无效，如（2024）川 0129 民初 212 号案件中，表决事项宽泛导致授权无效；但诉讼中补正表决程序可追认资格，如（2023）浙 0702 民初 1686 号案件中，诉讼期间补正表决获法院认可。

5．换届过渡期履职权限：新业委会选举程序尚未完成，原业委会未被行政撤销，履职权限保留，如（2023）黑 10 民终 293 号案件中，议事规则明确过渡期履职权限。

6．特殊主体资格限制（居委会代行职责）：街道办发布代行职责公告，业委会财物已移交居委会，资格终止，如（2023）湘 31 民终 180 号案件中，居委会接管后原业委会丧失资格。

七、结语

需要明确的是，我国并非判例法国家，本文所梳理的 2022-2025 年相关案例，并非法律渊源，其裁判思路和结果也不具有普遍约束力。不同法院在处理业主委员会诉讼主体资格问题时，因对法律条文理解的差异、案件具体事实的不同以及地方司法实践的特点，可能会出现不同的认定结果。比如在备案效力、任期状态等问题上，各地法院基于对立法精神的不同解读和对小区实际管理需求的考量，形成了各具合理性的裁判逻辑。

然而，这并不影响这些案例的参考价值。它们犹如一面面镜子，折射出司法实践中对业委会诉讼主体资格认定的核心关注点和常见裁判倾向，为业委会参与诉讼提供了宝贵的实务指引。业委会在实际操作中，可结合自身情况，参考类似案例中的成功经验与风险点，提前规范备案、任期、授权等关键环节的操作，降低诉讼资格不被认可的风险。同时，也应认识到个案的特殊性，在遇到复杂纠纷时，建议结合当地司法实践和具体案情，咨询专业法律人士，以更有效地维护业主的共同权益。

转载请注明文章来源

袁梅，安徽华人律师事务所合伙人律师，安徽财经大学法学硕士，中级律师职称，婚姻家庭调解师，安徽警官职业学院兼职教师，合肥市律师协会公司法专业委员会委员，浙江省律师协会公司专业委员会课题研究小组成员，合肥市蜀山区人民法院特邀党员律师调解员。2025年，被合肥市律师协会评为合肥市第一届优秀专业委员会委员。

专业领域：公司法、行政法、房地产与物业管理、劳动与社会保障法。

电话：18056051223